稅務(wù)師稅法一重點：土地增值稅清算條件

　　在稅務(wù)師考試稅法一這一科目中，土地增值稅是一個重要的板塊，考生需要著重把握，具體內(nèi)容如下：

稅法一考點：土地增值稅清算條件

　　1.土地增值稅的清算條件

　?。?）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

　?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

　　③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　?。?）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

　?、谌〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　?、奂{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　?、苁《悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　2.土地增值稅的扣除項目

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　?、俳ǔ珊螽a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。

　?、诮ǔ珊鬅o償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

　　③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　3.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

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