土地出讓金是怎樣計算？

　　企業(yè)在取得土地使用權(quán)的時候，需要繳納一定數(shù)額的土地出讓金。土地出讓金具體是指什么？如何計算？

　　土地出讓金如何計算？

　　(1)有實際成交價的，且成交價不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的按照成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金;如果實際成交價低于計準(zhǔn)低價平均標(biāo)準(zhǔn)，則按照40%的標(biāo)準(zhǔn)計算。

　　(2)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時，應(yīng)該按照基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)40%計算土地出讓金。

　　(3)通過以上發(fā)放計算土地出讓金，如果土地使用權(quán)收到異議，需要由受托人找土地評估機(jī)構(gòu)對其土地進(jìn)行評估，按照評估價格的40%計算。

　　(4) 劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金。

　　土地出讓金是什么？

　　土地出讓金是指企業(yè)從各級政府的土地管理部門取得土地使用權(quán)，需要按照規(guī)定繳納土地出讓的價款，或者土地期滿之后，使用者需要進(jìn)行續(xù)期而向相關(guān)的土地管理部門繳納續(xù)期土地出讓價款，或通過行政撥款獲得土地使用權(quán)后將其進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，作價入股和投資，需要補(bǔ)交的土地出讓價款。

　　土地出讓金能否抵扣增值稅？

　　準(zhǔn)確來說，土地出讓金不是抵扣增值稅，是可以差額扣除。

　　根據(jù)國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號 ):

　　第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

　　銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

　　差額計稅時，銷售額可以減購買土地成本后，按差額計算交納增值稅。