二手房的土地出讓金由誰來承擔(dān)？如何計(jì)算？

　　如今越來越多人購買二手房，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)一般會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。那么手房的土地出讓金由誰來承擔(dān)？如何計(jì)算？

　　二手房的土地出讓金由哪一方交？

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定：如果以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，則應(yīng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，則由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按國家相關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。

　　如果合同沒有特別約定的，則由買方(受讓人)繳納。

　　二手房土地出讓金如何計(jì)算？

　　二手房交易過程中的土地出讓金，主要是針對(duì)房改房。也就是該房是在劃撥的土地上建造的，交易時(shí)需要補(bǔ)交土地出讓金。土地出讓金的具體計(jì)算與基礎(chǔ)地價(jià)、房屋建筑總層數(shù)、房屋建筑面積等有關(guān)，在北京，按規(guī)定由買方繳納。

　　土地出讓金計(jì)算公式：該套房屋建筑面積*當(dāng)年成本價(jià)格*1%

　　土地出讓金計(jì)算方法

　　1、如果有實(shí)際成交價(jià)，并且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)，則土地出讓金以成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算；如果成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)，則土地出讓金以全部地價(jià)的40%來計(jì)算。

　　2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，其土地出讓金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%。

　　3、土地使用權(quán)受讓人如果對(duì)以上兩種方法計(jì)算得出的土地出讓金數(shù)額有異議，則可以委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

　　4、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，用劃撥土地使用權(quán)價(jià)格對(duì)土地出讓金進(jìn)行計(jì)算時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再以不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地出讓金進(jìn)行計(jì)算。

　　土地出讓金是什么時(shí)候開始征收的？

　　土地出讓金和土地使用稅的區(qū)別

　　土地出讓金是指土地使用權(quán)的交易價(jià)格，目前已成為地方政府預(yù)算外收入的主要來源。它既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。具備強(qiáng)制性、無償性和固定性。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）是指國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)使用土地的單位和個(gè)人，以其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額計(jì)算征收的一種稅。也就是說土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，以土地為征稅對(duì)象。