以土地使用權(quán)出資的賬務(wù)處理

　　投資企業(yè)用土地使用權(quán)投資入股，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長(zhǎng)期股權(quán)投資》中關(guān)于長(zhǎng)期股權(quán)投資中，明確規(guī)定，關(guān)于投資要區(qū)分投資企業(yè)和被投資企業(yè)兩種情況分別處理。

　　接受土地使用權(quán)的單位(被投資企業(yè))：

　　借：無形資產(chǎn)- 土地使用權(quán)

　　貸：實(shí)收資本

　　投資企業(yè)：

　　借：長(zhǎng)期股權(quán)投資

　　貸：無形資產(chǎn)- 土地使用權(quán)

　　以土地使用權(quán)投資，主要涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。

　　會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：長(zhǎng)期股權(quán)投資

　　貸：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)

　　應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)

　　借：稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅

　　-應(yīng)交城建稅

　　-應(yīng)交教育費(fèi)附加

　　-應(yīng)交印花稅

　　借：所得稅費(fèi)用

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交企業(yè)所得稅

　　交易稅費(fèi)扣除規(guī)定

　　1、印花稅

　　銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品繳納的印花稅，屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，予以扣除。購買土地繳納的印花稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。對(duì)采購建筑材料及其他物品簽訂合同和會(huì)計(jì)賬簿其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，但不屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　2、投資入股增值稅及附加

　　土地使用權(quán)投資入投，按評(píng)估價(jià)視同銷售處理，計(jì)算相應(yīng)的增值稅及附加。

　　根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號(hào))規(guī)定，具體計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意：

　　第一、對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目。

　　第二，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計(jì)扣除，但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，僅是對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除，對(duì)土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除。此以土地投資入股，無加計(jì)扣除。