不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效條件包括哪些？

　　雙方當(dāng)事人若是以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押，擔(dān)保他們之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，則需訂立不動(dòng)產(chǎn)抵押合同。那么不動(dòng)產(chǎn)抵押合同，生效條件都有哪些？

　　不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效條件

　　《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。不動(dòng)產(chǎn)抵押合同屬于設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，因此，即使負(fù)有履行抵押登記義務(wù)的抵押合同義務(wù)人未辦理物權(quán)登記也不影響抵押合同的效力。

　　抵押合同是抵押權(quán)設(shè)立的原因，抵押權(quán)設(shè)立是合同當(dāng)事人履行抵押合同的結(jié)果，因此僅有抵押合同并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立。根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，如果義務(wù)人沒(méi)有履行抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)并沒(méi)有設(shè)立，因此，未辦理物權(quán)登記的，合同對(duì)方不能享有物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。

　　不動(dòng)產(chǎn)抵押合同中，抵押登記對(duì)合同效力有什么影響？

　　合同法第44條第2款規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效時(shí)，依照其規(guī)定?！睋?dān)保法第41條規(guī)定“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記抵押合同自登記之日起生效。”依上述法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同應(yīng)自辦理抵押物登記之日起生效。但根據(jù)合同成立與生效的構(gòu)成要件及相互關(guān)系，抵押登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押合同效力的影響應(yīng)細(xì)化到以下三個(gè)方面：

　　1、抵押登記不是不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的成立要件。因?yàn)楹贤钱?dāng)事人合意的結(jié)果，是合同自由原則的體現(xiàn)，只要當(dāng)事人雙方根據(jù)要約和承諾的規(guī)則就合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，并據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定簽訂了書(shū)面形式的抵押合同，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同即告成立。而抵押登記是當(dāng)事人合意以外的因素，不屬于合同成立要件的范疇，所以不動(dòng)產(chǎn)抵押合同是否成立，不受抵押物是否進(jìn)行登記的影響。

　　2、抵押登記不是不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的有效要件。合同是否有效，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)意思自治的合理干預(yù)。合同法第五十二條規(guī)定了合同無(wú)效的五種情形，“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或若第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！倍?、行政法規(guī)對(duì)抵押登記的規(guī)定，不屬于強(qiáng)制性規(guī)范，因此不能絕對(duì)地以抵押物是否進(jìn)行登記來(lái)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)抵押合同是否有效。

　　不動(dòng)產(chǎn)抵押如何理解？

　　不動(dòng)產(chǎn)抵押是債務(wù)人以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押。但法律禁止流通或禁止強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)不得作為抵押物。

　　抵押是債務(wù)人或第三人對(duì)債權(quán)人以一定財(cái)產(chǎn)作為清償債務(wù)擔(dān)保的法律行為。提供抵押財(cái)產(chǎn)的債務(wù)人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財(cái)產(chǎn)稱為抵押物;債權(quán)人則為抵押權(quán)人。

　　這里指的第三人通常是保證人，抵押物不一定由債務(wù)人提供，保證人也可以通過(guò)抵押的形式為債務(wù)人提供保證。

　　不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日設(shè)立;當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，但未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。