房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程是怎樣的？

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)時(shí)，符合條件的應(yīng)當(dāng)如何申報(bào)繳納土地增值稅，按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算。以下主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程。

　　一、清楚土地增值稅清算的條件，提前準(zhǔn)備報(bào)送材料

　　房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算，首先要了解土地增值稅清算的概念，必須清楚土地增值稅清算的條件及需要準(zhǔn)備的報(bào)送清算資料。

　　土地增值稅清算是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，應(yīng)按照相關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。參照我國(guó)稅法有關(guān)政策規(guī)定，當(dāng)納稅人符合以下條件之一，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是已經(jīng)全部完成房地產(chǎn)各個(gè)項(xiàng)目，并且已經(jīng)全部售出；二是雖然項(xiàng)目還沒(méi)有完成，但整個(gè)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓出去了；三是將土地使用權(quán)進(jìn)行直接轉(zhuǎn)讓的。

　　另外納稅人符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：一是已經(jīng)竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例為85%以上，或者雖然沒(méi)達(dá)到該比例，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；二是取得了銷售許可證，但在三年時(shí)間內(nèi)還未將樓盤(pán)徹底售出的；三是已經(jīng)申請(qǐng)了注銷稅務(wù)登記，卻未進(jìn)行土地增值稅清算的；四是國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定其他情況。

　　納稅人達(dá)到上述土地增值稅清算條件的，應(yīng)提前準(zhǔn)備報(bào)送清算材料。主要包括：

　　1、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告》；

　　2、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)；

　　3、建設(shè)用地許可證；

　　4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

　　5、銷(預(yù))售許可證；

　　6、詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件；

　　7、土地使用權(quán)所支付金額的憑證；

　　8、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；

　　9、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表；

　　10、銀行貸款合同及利息結(jié)算證明材料；

　　11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程決算及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

　　12、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表等。

　　二、明確項(xiàng)目收入及其應(yīng)注意的問(wèn)題

　　土地增值稅納稅人對(duì)增值額進(jìn)行準(zhǔn)確核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)項(xiàng)目作為清算目標(biāo)，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的各種情況進(jìn)行全面核算。

　　1、確認(rèn)收入時(shí)，以全額的方式，開(kāi)出房產(chǎn)銷售發(fā)票的前提下，則以發(fā)票上登記的金額為標(biāo)準(zhǔn);對(duì)于沒(méi)開(kāi)發(fā)票及發(fā)票還未確認(rèn)以全額方式開(kāi)出的情況，則可以將買(mǎi)賣(mài)方的交易合約作為參考對(duì)象，合約中的交易金額作為交易標(biāo)準(zhǔn)；

　　2、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般將已轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)收賬款科目借方金額形成銷售明細(xì)表，一般以樓號(hào)為單位制作明細(xì)表。應(yīng)核對(duì)清算項(xiàng)目銷售明細(xì)表的金額，以確保同一項(xiàng)目已結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額與銷售合同、銷售發(fā)票金額能夠達(dá)成一致。

　　核對(duì)銷售收入過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題：

　　1、房產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)用于員工福利的、償還外債等，一旦出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移則視作房產(chǎn)銷售。

　　2、房產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中的一部分為自己所用的，則仍然持有自身產(chǎn)權(quán)，對(duì)于未轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，不在土地增值稅核算范圍內(nèi)。

　　三、進(jìn)一步確認(rèn)土地增值稅清算扣除項(xiàng)目相關(guān)的金額

　　明確收入收入后，應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)土地增值稅清算扣除項(xiàng)目相關(guān)的金額：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，既要符合法定程序，也要獲得有效憑據(jù)的支持。

　　2、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)過(guò)程中，涉及許多費(fèi)用，比如原料籌備費(fèi)、建設(shè)施工費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)扣除，與相應(yīng)文件保持一致。（決算文件、施工合約文件等）

　　已經(jīng)竣工驗(yàn)收工程，應(yīng)按照合約內(nèi)容，將工程安裝企業(yè)的一部分工程費(fèi)用扣除，扣除的費(fèi)用充當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量擔(dān)保，工程安裝企業(yè)將以相應(yīng)質(zhì)量擔(dān)保金向房產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)發(fā)票，土地增值稅應(yīng)以發(fā)票上的金額數(shù)量來(lái)核算。如果是沒(méi)有發(fā)票，則扣留的質(zhì)量擔(dān)保金不得計(jì)算扣除。

　　3、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行建設(shè)的房產(chǎn)銷售服務(wù)建筑以及一些施工中搭建的樣板房，應(yīng)按不同情況針對(duì)性處理。

　　舉例：房屋銷售中心在建設(shè)、室內(nèi)設(shè)計(jì)過(guò)程中所發(fā)生的開(kāi)銷費(fèi)用，應(yīng)列入房產(chǎn)銷售中進(jìn)行扣除。

　　總結(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定辦理土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家相關(guān)政策為前提，明確土地增值稅清算要求、項(xiàng)目收入及扣除項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用金額，如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

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