房地產(chǎn)納稅籌劃與合規(guī)培訓(xùn)課程

　　一、設(shè)立房地產(chǎn)公司

　　-工商管理部門對(duì)抽逃出資的處罰

　　-開發(fā)資質(zhì)管理

　　-股東借款——稅法界定為分利

　　-注冊(cè)子公司、分公司?法人投資/自然人投資?跨地區(qū)的項(xiàng)目公司如何注冊(cè)?

　　-出資方式的涉稅問(wèn)題：

　　-個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓——公司法、公司登記管理?xiàng)l例、稅法(工商局與稅務(wù)局的協(xié)調(diào))

　　-公司籌辦階段，籌辦費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理

　　二、土地使用權(quán)的取得

　　-取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式

　　-直接購(gòu)買土地使用權(quán)(出讓;如果轉(zhuǎn)讓，投資額要超過(guò)25%)即招拍掛

　　-拆遷方式取得(國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例)

　　-購(gòu)買整體資產(chǎn)(先分立后購(gòu)入)

　　-購(gòu)買股權(quán)——財(cái)稅[1995]48號(hào)(股權(quán)溢價(jià))

　　-合并——財(cái)稅[2008]175號(hào)

　　-租賃取得

　　-聯(lián)合開發(fā)——土地使用權(quán)、立項(xiàng)主體、初始產(chǎn)權(quán)

　　-取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析

　　-印花稅、契稅、土地使用稅、耕地占用稅

　　-承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收(買地、設(shè)計(jì)、建安)

　　-稅負(fù)增加對(duì)利潤(rùn)的影響——不得稅前扣除

　　三、前期報(bào)批報(bào)建階段

　　-前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作

　　-財(cái)務(wù)預(yù)算、融資、可行性分析

　　-預(yù)算部門、工程部門單位建安成本/配套支出/裝修支出測(cè)定

　　-銷售部門銷售價(jià)格的確定

　　-土地使用稅單項(xiàng)計(jì)算

　　-企業(yè)所得稅準(zhǔn)確測(cè)算(利潤(rùn)/所得額，按比例換算)

　　-土地增值稅2-3%預(yù)交，是否清算與征管環(huán)境有關(guān)(稅務(wù)局的蓄水池)

　　-營(yíng)業(yè)稅金及附加

　　-期間費(fèi)用測(cè)算

　　-項(xiàng)目投資額度，資金計(jì)劃

　　-融資渠道

　　-商業(yè)貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還、委托貸款、個(gè)人、商業(yè)信用

　　-借款費(fèi)用

　　-防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本

　　四、銷售階段的納稅籌劃

　　-商品房預(yù)售條件

　　-預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算與納稅要求

　　-按揭貸款

　　-竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)(備案時(shí)間與所得稅匯繳)

　　-現(xiàn)房銷售條件及會(huì)計(jì)核算處理

　　-銷售和裝修分離籌劃節(jié)稅是否有效

　　-代收款項(xiàng)(營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅)

　　-會(huì)計(jì)與稅法收入確認(rèn)條件

　　-年度匯算清繳

　　-銷售階段經(jīng)濟(jì)合同與稅負(fù)

　　-銷售房產(chǎn)比較：以房產(chǎn)作投資，再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

　　-房屋出租比較：聯(lián)營(yíng)/承包

　　-房屋轉(zhuǎn)租比較：委托代理租賃

　　-以房產(chǎn)、土地投資全資子公司or非全資子公司

　　-定金返息的涉稅問(wèn)題分析(積分卡、買房贈(zèng)××)購(gòu)房贈(zèng)送冰箱是否需交增值稅?

　　-一次性收取兩年的房租應(yīng)如何納稅

　　-預(yù)租與租金收入的稅務(wù)處理

　　-車位車庫(kù)、配套設(shè)施

　　-項(xiàng)目收尾階段后續(xù)安排

　　-土地增值稅如何籌劃有效——清算制與預(yù)征制

　　-設(shè)立銷售公司一定節(jié)稅嗎

　　-合作建房與代建房屋

　　-利用股權(quán)重組、合并分立籌劃

　　-利用起征點(diǎn)(臨界點(diǎn)系數(shù))籌劃

　　-裝修費(fèi)用從房?jī)r(jià)剝離節(jié)稅嗎

　　-先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)可以節(jié)稅嗎

　　-利息的扣除方式選擇技巧：只有一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，向金融機(jī)構(gòu)的貸款，土增稅清算利息扣

　　-除不能選擇;有兩個(gè)以上項(xiàng)目，未分?jǐn)偛艜?huì)出現(xiàn)漏洞

　　-配套設(shè)施如何處理更有利?(攤銷、少留、銷售)